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In quali casi posso aver diritto all’agevolazione prima casa?
In sintesi si ha diritto all’agevolazione prima casa quando l’acquirente, nello stesso Comune in cui ha intenzione di acquistare, non è proprietario per l’intero o in comunione con il coniuge di altra abitazione e su tutto il territorio nazionale (compreso il Comune in cui ha intenzione di acquistare) non è proprietario di altra abitazione acquistata a suo tempo godendo già delle agevolazioni fiscali per la “prima casa”.
L’acquirente dovrà trasferire la propria residenza all’interno del Comune in cui ha acquistato entro 18 mesi dalla data del rogito (tenendo presente che per la detraibilità degli interessi passivi di un eventuale mutuo richiesto si deve portare la residenza nell’immobile entro un anno dall’acquisto).
Per ulteriori approfondimenti prendere appuntamento presso lo studio.
Se compro una casa con due garage posso usufruire dell’agevolazione prima casa per intero? La legge prevede la possibilità di godere dell’agevolazione solo sull’acquisto di una casa con pertinenza di un garage o posto auto e di una cantina. Quindi il secondo garage non potrà beneficiare di tale agevolazione.
Se però la vendita avviene fra due privati si potrà avere il prelievo fiscale (ancorché ad aliquota piena) sulla rendita catastale rivalutata anziché sul prezzo di mercato dell’autorimessa.
In quali casi rischio la decadenza dall’agevolazione prima casa? Quando si vende l’immobile, su cui si è richiesta l’agevolazione, entro 5 anni dall’acquisto senza provvedere entro un anno dalla vendita ad uno nuovo riacquisto.
Cos’è il credito di imposta? Il credito di imposta è un importo da scontare dalle tasse del nuovo riacquisto. Tale riacquisto deve avvenire entro un anno dalla cessione dell’immobile a suo tempo acquistato con agevolazione prima casa.
Per l’esenzione ici sulla prima casa è sufficiente avere la residenza nel comune? No, è indispensabile portare la residenza all’indirizzo dell’immobile adibito ad abitazione principale.
Le tasse nelle vendite tra privati vengono calcolate sul prezzo di vendita? Prima del legge c.d.  “Decreto Bersani” si. Oggi invece le tasse vengono calcolate sul “prezzo valore” ovvero sul valore della rendita catastale rivalutata per un apposito coefficiente. Le tasse si calcolano ancora sul prezzo nel caso che ad acquistare sia un’impresa e nel caso dei beni strumentali (magazzini, uffici, negozi, nonché autorimesse non pertinenziali ad alcuna abitazione nello stesso Comune).
Quando pago l’IVA e quando pago l’imposta di registro? L’Iva viene pagata nelle cessioni di immobile da imprese costruttrici entro 4 anni dalla fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione integrale e può essere al 4% per le abitazioni prima casa, al 10% per quelle senza agevolazione e al 20% per i beni strumentali. L’imposta di registro si paga quindi in tutti gli altri casi e varia secondo la tipologia di cessione.
Se sono coniugato in comunione dei beni e io e il mio coniuge abbiamo acquistato un immobile per metà ciascuno possiamo ancora comprare con l’agevolazione prima casa? Si, ma non nello stesso Comune in cui si è già acquistata un’abitazione e a condizione che nel primo acquisto non siano state già richieste le agevolazioni fiscali per la “prima casa”.
Entro quando devo spostare la residenza nel comune dove ho acquistato l’immobile con agevolazione prima casa? Entro 18 mesi per poter godere delle agevolazioni nelle imposte del rogito di vendita, entro pochissimo (anche una settimana) per l’Ici (all’indirizzo dell’immobile) e entro un anno per non perdere la detraibilità degli interessi del mutuo.
Entro quando devo spostare la residenza nel comune dove ho acquistato l’immobile per non perdere la deducibilità degli interessi del mutuo? Entro un anno e la residenza va portata all’indirizzo dell’immobile acquistato.
Se sono residente all’estero in quali casi posso godere dell’agevolazione prima casa?
Nel caso in cui sia il primo acquisto agevolato che effettuo in Italia ed io sia iscritto all’AIRE (anagrafe italiani residenti all’estero). Diversamente vige il normale obbligo di trasferimento della residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
Che differenza c’è tra diritto di nuda proprietà, usufrutto e diritto di abitazione con diritto di accrescimento? Il diritto di piena proprietà è suddivisibile in diritto di nuda proprietà e diritto di usufrutto. Il diritto di usufrutto determina l’effettivo possesso e godimento del bene (con i relativi oneri, come il pagamento dell’Ici, e onori, come il diritto ad abitarci). Il diritto di usufrutto si estingue automaticamente con la morte dell’usufruttuario (tramite un semplice adempimento catastale di riunione di usufrutto) e fa diventare il nudo proprietario (indipendentemente dall’asse ereditario e dal pagamento di imposte di successione) pieno proprietario dell’immobile.
Qualora il diritto di usufrutto sia stato acquistato congiuntamente da più persone, in caso di morte di una di esse, la quota dell’usufruttuario deceduto si accresce ai superstiti.
Il diritto di abitazione consiste invece nel godimento personale dell’immobile, che quindi non può essere ceduto a terzi (a differenza dell’usufrutto).
Entro quando ho l’obbligo di notificare la cessione del fabbricato alle Autorità competenti? Entro 48 ore dal possesso dell’immobile (che normalmente coincide con la data del rogito di acquisto) .
Il Notaio è responsabile dell’urbanistica dell’immobile? Mentre il Notaio ha un potere ispettivo completo e diretto sulle ipoteche e sulle altre eventuali formalità pregiudizievoli gravanti l’immobile, per quanto riguarda i permessi di costruire, l’abitabilità e gli eventuali abusi edilizi che interessano l’immobile oggetto di vendita, il Notaio può solo ammonire la parte venditrice circa la dichiarazione da rendere sulla regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile stesso.
E’ quindi buona norma nominare un tecnico apposito che predisponga un referto di conformità urbanistica, che si assuma la responsabilità di ciò che dichiara e che metta in luce eventuali abusi urbanistici sanabili prima dell’atto. E’ buona norma anche che la parte acquirente prima del rogito prenda visione dell’effettivo stato dell’immobile oggetto di acquisto per poter dichiarare di ben conoscerlo dato che lo acquisto nello stato di fatto in cui si trova ed è sempre difficile riuscire ad ottenere successivi indennizzi in caso di vizi.
Che differenza c’è tra caparra e acconto dal punto di vista della tutela?
Solamente la somma qualificata nel contratto preliminare come “caparra confirmatoria” dà diritto all’acquirente, nel caso di inadempienza della parte promittente venditrice, alla restituzione nella misura del doppio.
Sulla somma versata quale caparra confirmatoria sarà applicata in sede di registrazione del contratto preliminare un’imposta dello 0,50% recuperabile dalle imposte che si pagheranno sul rogito definitivo.
Sulle somme versate come acconti intermedi sarà applicata in sede di registrazione del contratto preliminare un’imposta del 3% anch’essa recuperabile dalle imposte che si pagheranno sul rogito definitivo.
Le spese condominiali in corso sono a carico del nuovo acquirente? Per legge sono a carico della parte venditrice le spese condominiali straordinarie deliberate prima dell’atto di compravendita ancorché non eseguite e le spese condominiali ordinarie fino alla data dell’effettiva consegna dell’immobile.
Oltre ad inserire in atto una clausola che garantisca l’acquirente da tutte le eventuali pendenze del venditore nei confronti del Condominio, è buona norma farsi rilasciare per la data del rogito una dichiarazione da parte dell’amministratore del condominio di inesistenza di carichi pendenti da parte del venditore (o di un suo eventuale affittuario).
Cosa comporta la trascrizione del preliminare (compromesso)? La trascrizione del contratto preliminare comporta una maggiore sicurezza per l’acquirente, in quanto, ai sensi dell’art. 2645 bis c.c., produce il cosiddetto “effetto prenotativo”. Tale effetto giuridico consiste nel diritto da parte del promissario acquirente di prevalere nella facoltà di intestarsi l’immobile su tutti coloro che hanno trascritto atti o iscritto ipoteche successivamente alla trascrizione del contratto preliminare stesso.
Quali problematiche future comporta la donazione di un immobile? L’atto di donazione si considera come una sorta “successione ereditaria in vita” ed è passibile di impugnazione, una volta deceduto il donante, da parte di alcune categorie di parenti che si ritengano lesi dalla donazione nella loro rispettiva quota di eredità.
Pertanto un atto di donazione rende l’immobile che ne è oggetto difficilmente  commercializzabile, poiché una banca che dovesse concedere un mutuo ad un potenziale acquirente alla presenza di un atto di donazione nel ventennio potrebbe rifiutarsi di rilasciarlo, stante il rischio di un’azione di riduzione dell’atto di donazione.
Si può rogitare un immobile privo dell’agibilità? Teoricamente sì, ma occorre essere edotti del motivo per cui manca il certificato di abitabilità/agibilità:
-nel caso di immobili di nuova costruzione, c’e’ la prassi di rogitare indicando in atto almeno gli estremi del protocollo di deposito in Comune della domanda di  abitabilità/agibilità, che verrà in seguito rilasciata dopo il decorso di un termine solitamente di 90 giorni senza che il Comune abbia notificato un provvedimento esplicito di diniego;
-nel caso di immobili vetusti può essere che ci siano condizioni di fatto di abitabilità non certificate al tempo della costruzione dell’edificio.
In ogni caso è possibile incaricare un tecnico che inoltri al Comune tutta la documentazione perchè venga certificata l’abitabilità anche di immobili vetusti.
Si deve inoltre tenere presente che gli estremi dell’abitabilità sono necessari qualora si intenda, successivamente all’acquisto, concedere in locazione l’immobile.
Quando c’è plusvalenza ? E’ vero che pagando l’imposta al notaio, sostituto d’imposta, si paga l’aliquota unica del 20%?
La plusvalenza si origina quando una persona vende un immobile entro 5 anni da quando l’ha acquistato e si calcola sulla differenza fra il prezzo di vendita e quello originario di acquisto maggiorato di alcune eventuali spese fatturate (fattura del notaio che stipulò l’atto di acquisto, fattura dell’imbianchino …).
I terreni edificabili originano sempre la plusvalenza anche se venduti dopo 5 anni dall’acquisto.
Non origina invece plusvalenza la vendita, anche effettuata entro i 5 anni dall’acquisto, di immobile adibito a propria abitazione per la maggior parte del tempo intercorso fra l’acquisto e la vendita (comprovato da certificato storico di residenza).
Normalmente la plusvalenza si paga secondo la propria aliquota IRPEF nella denuncia dei redditi successiva alla vendita;
ma è possibile pagarla subito al notaio al momento del rogito con l’aliquota forfettaria del 20% per i soli fabbricati (esclusi quindi i terreni agricoli ed edificabili).
Cos’è l’atto di surroga di un mutuo? L’atto di surroga consiste in un atto con il quale viene “sostituito” l’istituto di credito. Non deve cambiare il valore dell’ipoteca quindi la nuova banca non deve concedere alcun nuovo importo. Il costo è a carico della banca.
Cos’è un fondo patrimoniale? Il fondo patrimoniale è un vincolo che si può porre sopra beni immobili, beni mobili registrati (autoveicoli, natanti, aeromobili) e titoli di credito (ad es. azioni societarie), con l’effetto di destinare detti beni ed i loro proventi ai bisogni della famiglia e quindi con l’effetto indiretto di sottrarre detti beni all’azione dei creditori personali.
Quando si paga l’imposta sostitutiva, a chi e in che misura? L’importa sostitutiva si paga direttamente alla banca contestualmente all’atto di mutuo. Consiste nel 2% nel caso di erogazione di mutuo per l’acquisto di “seconda casa” (abitazione ulteriore rispetto a quella principale) e nello 0,25% in tutti gli altri casi (e quindi nel caso di erogazione di mutuo per l’acquisto di prima casa o per liquidità).
Cos’è un legato? Il legato è una disposizione di ultima volontà a titolo particolare; vale a dire che il beneficiario non acquisisce la qualità di erede ma la titolarità del lascito senza necessità di espressa accettazione. Obbligato a consegnare al beneficiario l’oggetto del legato è il nominato erede.
Che imposte di successione ancora si pagano, quanto è la franchigia tra fratelli?
L’imposta di successione si paga, secondo l’attuale legislazione fiscale, nelle seguenti aliquote:
-aliquota del 4% qualora il rapporto fra defunto ed eredi sia di coniugio (marito e moglie) o di parentela in linea retta (genitori e figli; nonni e nipoti) ed in questo caso, fino al valore di Euro 1.000.000, non si paga l’imposta;
-aliquota del 6% qualora il rapporto fra defunto ed eredi sia uno dei seguenti:
fratelli, parenti in linea collaterale fino al quarto grado (zii e nipoti, cugini), affini in linea retta (suocero e nuora), affini in linea collaterale fino al terzo grado (cognati).
Soltanto nel caso in cui il defunto e gli eredi siano fra loro fratelli vi è una franchigia (e quindi non si paga l’imposta di successione) fino al valore di Euro 100.000,00 per ogni erede;
-aliquota dell’8% per tutti gli altri gradi di parentela ed affinità e per successioni a favore di estranei senza alcuna franchigia.
Si precisa che si pagano comunque, in caso di successioni aventi ad oggetto beni immobili ed anche in presenza delle franchigie di cui sopra, altre voci di imposta in misura fissa nonché l’imposta ipotecaria nella misura del 2% e l’imposta catastale nella misura dell’1%. Dette imposte, nel caso in cui anche soltanto un erede abbia i requisiti per le agevolazioni fiscali “prima casa”, si pagano anch’esse in misura fissa.
Cosa sono la “legittima” e la “disponibile”?  Ciascuna persona, nel caso in cui abbia coniuge, figli o genitori ancora in vita, non può disporre liberamente dell’intero suo patrimonio né con donazioni né con un testamento, perchè la legge riserva a dette categorie di parenti una quota minima del patrimonio del defunto (cosiddette quote di legittima). La misura di queste quote ereditarie e conseguentemente della quota di cui il testatore può liberamente disporre (cosiddetta quota “disponibile”) varia a seconda del rapporto di parentela e del concorso di un erede con gli altri (concorso fra coniuge e figli del defunto; concorso fra coniuge e fratelli del defunto …).
Come ci si comporta in presenza di un testamento?  Qualora dopo la morte di una persona si rinvenga un testamento della medesima occorre rivolgersi ad in notaio esibendo l’originale del testamento ed un estratto riassunto dell’atto di morte per procedere alla pubblicazione del testamento stesso. La pubblicazione notarile del testamento è condizione perché le disposizioni testamentarie possano essere impugnate da eventuale soggetti lesi (coniuge, figli, anche naturali, e genitori del defunto, cosiddetti  “legittimari” esclusi).
Si può rinunciare all’eredità? Entro quanto e in che termini? Il chiamato all’eredità ha diritto di accettare o rinunziare all’eredità stessa e detto diritto si prescrive nel termine di dieci anni dalla data del decesso.
Se un chiamato all’eredità è nel possesso di beni ereditari o rinuncia subito all’eredità con atto notarile o con atto del cancelliere del Tribunale oppure, nel caso in cui voglia usufruire della possibilità di accettare l’eredità con beneficio di inventario (per limitare i rischi di eventuali debiti ereditari) deve fare l’inventario dei beni (con verbale redatto da notaio) entro tre mesi e, compiuto l’inventario, deve, entro quaranta giorni, accettare o rinunziare all’eredità.
La rinunzia ad eredità non può in ogni caso essere fatta sotto condizione, a termine o per alcuni soltanto dei beni ereditari ma solo per l’intera eredità spettante e non può essere fatta dietro pagamento da parte di altri eredi o a favore di alcuni eredi anziché altri, perché in questo caso implica accettazione dell’eredità da parte di colui che voleva rinunziare.
Cos’è il trust?
La figura del Trust è utilizzata nei sistemi di Common Law (ad esempio i paesi anglosassoni) da oltre cinque secoli.
In Italia tale istituto è stato ufficialmente introdotto dalla legge 364/89, entrata in vigore dal 1° gennaio 1992 di ratifica della Convenzione dell'Aja sulla legge applicabile al Trust del 1° luglio 1985.
Il trust consiste in un atto giuridico in cui il settlor, o disponente, (proprietario dei beni da “conferire”) nomina una persona (o un ente), cosiddetto trustee (gestore) il quale ha la gestione del bene contenuto nel trust. Questi ha la piena facoltà di gestire i beni vendendoli, affittandoli e con il ricavato acquistando altri beni, senza interferenze da parte del disponente, ed il tutto a favore di soggetti beneficiari (cosiddetti beneficiary) indicati dal disponente.
A tutela delle intenzioni del disponente ed a garanzia del suo corretto operato, il disponente può nominare uno o più controllori (cosiddetti protector), i quali hanno il compito di sorvegliare che la gestione del trustee sia conforme "alla diligenza del buon padre di famiglia", anche se il “guardiano” non può avere un potere di veto così forte da limitare le scelte del gestore (trustee), altrimenti il trust non è più tale ed è considerato nullo.
Il notaio quindi, dopo un’attenta analisi delle volontà del disponente, redige un atto di trust inserendo le modalità di gestione del patrimonio e del suo godimento da parte dei beneficiari.
L’effetto dell’atto di trust sarà quello di segregare i beni che ne sono oggetto dal patrimonio del disponente e da quello dell’amministratore (trustee), che però ne avrà la gestione e che annualmente redigerà un bilancio della sua amministrazione.
Molteplici sono le applicazioni del trust che viene utilizzato soprattutto:
per proteggere il patrimonio, dato che la segregazione lo rende inattaccabile da eventuali aggressioni di creditori personali sia del disponente, che del trustee e dei beneficiari;
oppure per decidere con flessibilità come tramandare i propri beni a eredi o altri beneficiari determinando in anticipo chi, come ed a quali condizioni li godrà;
oppure per tutelare un parente portatore di handicap;
oppure per dividere fra i figli gli assetti proprietari della propria azienda in modo per esempio che uno dei figli possa gestire la società potendo prendere decisioni autonome senza interferenze da parte degli altri che continueranno a godere dei soli benefici economici.
In ogni caso occorre che questo duttile strumento giuridico sia utilizzato nel pieno rispetto dei principi del nostro ordinamento e non sia utilizzato solo come “schermo” di comodo per eludere l’applicazione di norme imperative.

In quali casi posso aver diritto all’agevolazione prima casa? 

In sintesi si ha diritto all’agevolazione prima casa quando l’acquirente, nello stesso Comune in cui ha intenzione di acquistare, non è proprietario per l’intero o in comunione con il coniuge di altra abitazione e su tutto il territorio nazionale (compreso il Comune in cui ha intenzione di acquistare) non è proprietario di altra abitazione acquistata a suo tempo godendo già delle agevolazioni fiscali per la “prima casa”.
L’acquirente dovrà trasferire la propria residenza all’interno del Comune in cui ha acquistato entro 18 mesi dalla data del rogito (tenendo presente che per la detraibilità degli interessi passivi di un eventuale mutuo richiesto si deve portare la residenza nell’immobile entro un anno dall’acquisto).
Per ulteriori approfondimenti prendere appuntamento presso lo studio.

Se compro una casa con due garage posso usufruire dell’agevolazione prima casa per intero?

La legge prevede la possibilità di godere dell’agevolazione solo sull’acquisto di una casa con pertinenza di un garage o posto auto e di una cantina. Quindi il secondo garage non potrà beneficiare di tale agevolazione.
Se però la vendita avviene fra due privati si potrà avere il prelievo fiscale (ancorché ad aliquota piena) sulla rendita catastale rivalutata anziché sul prezzo di mercato dell’autorimessa.

In quali casi rischio la decadenza dall’agevolazione prima casa?

Quando si vende l’immobile, su cui si è richiesta l’agevolazione, entro 5 anni dall’acquisto senza provvedere entro un anno dalla vendita ad uno nuovo riacquisto.

Cos’è il credito di imposta?

Il credito di imposta è un importo da scontare dalle tasse del nuovo riacquisto. Tale riacquisto deve avvenire entro un anno dalla cessione dell’immobile a suo tempo acquistato con agevolazione prima casa.

Per l’esenzione ici sulla prima casa è sufficiente avere la residenza nel comune?

No, è indispensabile portare la residenza all’indirizzo dell’immobile adibito ad abitazione principale.
Le tasse nelle vendite tra privati vengono calcolate sul prezzo di vendita? Prima del legge c.d.  “Decreto Bersani” si. Oggi invece le tasse vengono calcolate sul “prezzo valore” ovvero sul valore della rendita catastale rivalutata per un apposito coefficiente. Le tasse si calcolano ancora sul prezzo nel caso che ad acquistare sia un’impresa e nel caso dei beni strumentali (magazzini, uffici, negozi, nonché autorimesse non pertinenziali ad alcuna abitazione nello stesso Comune).

Quando pago l’IVA e quando pago l’imposta di registro?

L’Iva viene pagata nelle cessioni di immobile da imprese costruttrici entro 4 anni dalla fine dei lavori di costruzione o ristrutturazione integrale e può essere al 4% per le abitazioni prima casa, al 10% per quelle senza agevolazione e al 20% per i beni strumentali. L’imposta di registro si paga quindi in tutti gli altri casi e varia secondo la tipologia di cessione.

Se sono coniugato in comunione dei beni e io e il mio coniuge abbiamo acquistato un immobile per metà ciascuno possiamo ancora comprare con l’agevolazione prima casa?

Si, ma non nello stesso Comune in cui si è già acquistata un’abitazione e a condizione che nel primo acquisto non siano state già richieste le agevolazioni fiscali per la “prima casa”.

Entro quando devo spostare la residenza nel comune dove ho acquistato l’immobile con agevolazione prima casa?

Entro 18 mesi per poter godere delle agevolazioni nelle imposte del rogito di vendita, entro pochissimo (anche una settimana) per l’Ici (all’indirizzo dell’immobile) e entro un anno per non perdere la detraibilità degli interessi del mutuo.
Entro quando devo spostare la residenza nel comune dove ho acquistato l’immobile per non perdere la deducibilità degli interessi del mutuo? Entro un anno e la residenza va portata all’indirizzo dell’immobile acquistato.

Se sono residente all’estero in quali casi posso godere dell’agevolazione prima casa?

Nel caso in cui sia il primo acquisto agevolato che effettuo in Italia ed io sia iscritto all’AIRE (anagrafe italiani residenti all’estero). Diversamente vige il normale obbligo di trasferimento della residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

Che differenza c’è tra diritto di nuda proprietà, usufrutto e diritto di abitazione con diritto di accrescimento?

Il diritto di piena proprietà è suddivisibile in diritto di nuda proprietà e diritto di usufrutto. Il diritto di usufrutto determina l’effettivo possesso e godimento del bene (con i relativi oneri, come il pagamento dell’Ici, e onori, come il diritto ad abitarci). Il diritto di usufrutto si estingue automaticamente con la morte dell’usufruttuario (tramite un semplice adempimento catastale di riunione di usufrutto) e fa diventare il nudo proprietario (indipendentemente dall’asse ereditario e dal pagamento di imposte di successione) pieno proprietario dell’immobile.
Qualora il diritto di usufrutto sia stato acquistato congiuntamente da più persone, in caso di morte di una di esse, la quota dell’usufruttuario deceduto si accresce ai superstiti.
Il diritto di abitazione consiste invece nel godimento personale dell’immobile, che quindi non può essere ceduto a terzi (a differenza dell’usufrutto).

Entro quando ho l’obbligo di notificare la cessione del fabbricato alle Autorità competenti?

Entro 48 ore dal possesso dell’immobile (che normalmente coincide con la data del rogito di acquisto) .
Il Notaio è responsabile dell’urbanistica dell’immobile? Mentre il Notaio ha un potere ispettivo completo e diretto sulle ipoteche e sulle altre eventuali formalità pregiudizievoli gravanti l’immobile, per quanto riguarda i permessi di costruire, l’abitabilità e gli eventuali abusi edilizi che interessano l’immobile oggetto di vendita, il Notaio può solo ammonire la parte venditrice circa la dichiarazione da rendere sulla regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile stesso.
E’ quindi buona norma nominare un tecnico apposito che predisponga un referto di conformità urbanistica, che si assuma la responsabilità di ciò che dichiara e che metta in luce eventuali abusi urbanistici sanabili prima dell’atto. E’ buona norma anche che la parte acquirente prima del rogito prenda visione dell’effettivo stato dell’immobile oggetto di acquisto per poter dichiarare di ben conoscerlo dato che lo acquisto nello stato di fatto in cui si trova ed è sempre difficile riuscire ad ottenere successivi indennizzi in caso di vizi.

Che differenza c’è tra caparra e acconto dal punto di vista della tutela?

Solamente la somma qualificata nel contratto preliminare come “caparra confirmatoria” dà diritto all’acquirente, nel caso di inadempienza della parte promittente venditrice, alla restituzione nella misura del doppio.
Sulla somma versata quale caparra confirmatoria sarà applicata in sede di registrazione del contratto preliminare un’imposta dello 0,50% recuperabile dalle imposte che si pagheranno sul rogito definitivo.
Sulle somme versate come acconti intermedi sarà applicata in sede di registrazione del contratto preliminare un’imposta del 3% anch’essa recuperabile dalle imposte che si pagheranno sul rogito definitivo.

Le spese condominiali in corso sono a carico del nuovo acquirente?

Per legge sono a carico della parte venditrice le spese condominiali straordinarie deliberate prima dell’atto di compravendita ancorché non eseguite e le spese condominiali ordinarie fino alla data dell’effettiva consegna dell’immobile.
Oltre ad inserire in atto una clausola che garantisca l’acquirente da tutte le eventuali pendenze del venditore nei confronti del Condominio, è buona norma farsi rilasciare per la data del rogito una dichiarazione da parte dell’amministratore del condominio di inesistenza di carichi pendenti da parte del venditore (o di un suo eventuale affittuario).

Cosa comporta la trascrizione del preliminare (compromesso)?

La trascrizione del contratto preliminare comporta una maggiore sicurezza per l’acquirente, in quanto, ai sensi dell’art. 2645 bis c.c., produce il cosiddetto “effetto prenotativo”. Tale effetto giuridico consiste nel diritto da parte del promissario acquirente di prevalere nella facoltà di intestarsi l’immobile su tutti coloro che hanno trascritto atti o iscritto ipoteche successivamente alla trascrizione del contratto preliminare stesso.

Quali problematiche future comporta la donazione di un immobile?

L’atto di donazione si considera come una sorta “successione ereditaria in vita” ed è passibile di impugnazione, una volta deceduto il donante, da parte di alcune categorie di parenti che si ritengano lesi dalla donazione nella loro rispettiva quota di eredità.
Pertanto un atto di donazione rende l’immobile che ne è oggetto difficilmente  commercializzabile, poiché una banca che dovesse concedere un mutuo ad un potenziale acquirente alla presenza di un atto di donazione nel ventennio potrebbe rifiutarsi di rilasciarlo, stante il rischio di un’azione di riduzione dell’atto di donazione.

Si può rogitare un immobile privo dell’agibilità?

Teoricamente sì, ma occorre essere edotti del motivo per cui manca il certificato di abitabilità/agibilità:
-nel caso di immobili di nuova costruzione, c’e’ la prassi di rogitare indicando in atto almeno gli estremi del protocollo di deposito in Comune della domanda di  abitabilità/agibilità, che verrà in seguito rilasciata dopo il decorso di un termine solitamente di 90 giorni senza che il Comune abbia notificato un provvedimento esplicito di diniego;
-nel caso di immobili vetusti può essere che ci siano condizioni di fatto di abitabilità non certificate al tempo della costruzione dell’edificio.
In ogni caso è possibile incaricare un tecnico che inoltri al Comune tutta la documentazione perchè venga certificata l’abitabilità anche di immobili vetusti.
Si deve inoltre tenere presente che gli estremi dell’abitabilità sono necessari qualora si intenda, successivamente all’acquisto, concedere in locazione l’immobile.

Quando c’è plusvalenza? E’ vero che pagando l’imposta al notaio, sostituto d’imposta, si paga l’aliquota unica del 20%?

La plusvalenza si origina quando una persona vende un immobile entro 5 anni da quando l’ha acquistato e si calcola sulla differenza fra il prezzo di vendita e quello originario di acquisto maggiorato di alcune eventuali spese fatturate (fattura del notaio che stipulò l’atto di acquisto, fattura dell’imbianchino …).
I terreni edificabili originano sempre la plusvalenza anche se venduti dopo 5 anni dall’acquisto.
Non origina invece plusvalenza la vendita, anche effettuata entro i 5 anni dall’acquisto, di immobile adibito a propria abitazione per la maggior parte del tempo intercorso fra l’acquisto e la vendita (comprovato da certificato storico di residenza).
Normalmente la plusvalenza si paga secondo la propria aliquota IRPEF nella denuncia dei redditi successiva alla vendita;
ma è possibile pagarla subito al notaio al momento del rogito con l’aliquota forfettaria del 20% per i soli fabbricati (esclusi quindi i terreni agricoli ed edificabili).

Cos’è l’atto di surroga di un mutuo?

L’atto di surroga consiste in un atto con il quale viene “sostituito” l’istituto di credito. Non deve cambiare il valore dell’ipoteca quindi la nuova banca non deve concedere alcun nuovo importo. Il costo è a carico della banca.

Cos’è un fondo patrimoniale?

Il fondo patrimoniale è un vincolo che si può porre sopra beni immobili, beni mobili registrati (autoveicoli, natanti, aeromobili) e titoli di credito (ad es. azioni societarie), con l’effetto di destinare detti beni ed i loro proventi ai bisogni della famiglia e quindi con l’effetto indiretto di sottrarre detti beni all’azione dei creditori personali.

Quando si paga l’imposta sostitutiva, a chi e in che misura?

L’importa sostitutiva si paga direttamente alla banca contestualmente all’atto di mutuo. Consiste nel 2% nel caso di erogazione di mutuo per l’acquisto di “seconda casa” (abitazione ulteriore rispetto a quella principale) e nello 0,25% in tutti gli altri casi (e quindi nel caso di erogazione di mutuo per l’acquisto di prima casa o per liquidità).

Cos’è un legato?

Il legato è una disposizione di ultima volontà a titolo particolare; vale a dire che il beneficiario non acquisisce la qualità di erede ma la titolarità del lascito senza necessità di espressa accettazione. Obbligato a consegnare al beneficiario l’oggetto del legato è il nominato erede.

Che imposte di successione ancora si pagano, quanto è la franchigia tra fratelli?

L’imposta di successione si paga, secondo l’attuale legislazione fiscale, nelle seguenti aliquote:
-aliquota del 4% qualora il rapporto fra defunto ed eredi sia di coniugio (marito e moglie) o di parentela in linea retta (genitori e figli; nonni e nipoti) ed in questo caso, fino al valore di Euro 1.000.000, non si paga l’imposta;
-aliquota del 6% qualora il rapporto fra defunto ed eredi sia uno dei seguenti:
fratelli, parenti in linea collaterale fino al quarto grado (zii e nipoti, cugini), affini in linea retta (suocero e nuora), affini in linea collaterale fino al terzo grado (cognati).
Soltanto nel caso in cui il defunto e gli eredi siano fra loro fratelli vi è una franchigia (e quindi non si paga l’imposta di successione) fino al valore di Euro 100.000,00 per ogni erede;
-aliquota dell’8% per tutti gli altri gradi di parentela ed affinità e per successioni a favore di estranei senza alcuna franchigia.
Si precisa che si pagano comunque, in caso di successioni aventi ad oggetto beni immobili ed anche in presenza delle franchigie di cui sopra, altre voci di imposta in misura fissa nonché l’imposta ipotecaria nella misura del 2% e l’imposta catastale nella misura dell’1%. Dette imposte, nel caso in cui anche soltanto un erede abbia i requisiti per le agevolazioni fiscali “prima casa”, si pagano anch’esse in misura fissa.

Cosa sono la “legittima” e la “disponibile”?  

Ciascuna persona, nel caso in cui abbia coniuge, figli o genitori ancora in vita, non può disporre liberamente dell’intero suo patrimonio né con donazioni né con un testamento, perchè la legge riserva a dette categorie di parenti una quota minima del patrimonio del defunto (cosiddette quote di legittima). La misura di queste quote ereditarie e conseguentemente della quota di cui il testatore può liberamente disporre (cosiddetta quota “disponibile”) varia a seconda del rapporto di parentela e del concorso di un erede con gli altri (concorso fra coniuge e figli del defunto; concorso fra coniuge e fratelli del defunto …).

Come ci si comporta in presenza di un testamento?  

Qualora dopo la morte di una persona si rinvenga un testamento della medesima occorre rivolgersi ad in notaio esibendo l’originale del testamento ed un estratto riassunto dell’atto di morte per procedere alla pubblicazione del testamento stesso. La pubblicazione notarile del testamento è condizione perché le disposizioni testamentarie possano essere impugnate da eventuale soggetti lesi (coniuge, figli, anche naturali, e genitori del defunto, cosiddetti  “legittimari” esclusi).

Si può rinunciare all’eredità? Entro quanto e in che termini?

Il chiamato all’eredità ha diritto di accettare o rinunziare all’eredità stessa e detto diritto si prescrive nel termine di dieci anni dalla data del decesso.
Se un chiamato all’eredità è nel possesso di beni ereditari o rinuncia subito all’eredità con atto notarile o con atto del cancelliere del Tribunale oppure, nel caso in cui voglia usufruire della possibilità di accettare l’eredità con beneficio di inventario (per limitare i rischi di eventuali debiti ereditari) deve fare l’inventario dei beni (con verbale redatto da notaio) entro tre mesi e, compiuto l’inventario, deve, entro quaranta giorni, accettare o rinunziare all’eredità.
La rinunzia ad eredità non può in ogni caso essere fatta sotto condizione, a termine o per alcuni soltanto dei beni ereditari ma solo per l’intera eredità spettante e non può essere fatta dietro pagamento da parte di altri eredi o a favore di alcuni eredi anziché altri, perché in questo caso implica accettazione dell’eredità da parte di colui che voleva rinunziare.

Cos’è il trust?

La figura del Trust è utilizzata nei sistemi di Common Law (ad esempio i paesi anglosassoni) da oltre cinque secoli.
In Italia tale istituto è stato ufficialmente introdotto dalla legge 364/89, entrata in vigore dal 1° gennaio 1992 di ratifica della Convenzione dell'Aja sulla legge applicabile al Trust del 1° luglio 1985.
Il trust consiste in un atto giuridico in cui il settlor, o disponente, (proprietario dei beni da “conferire”) nomina una persona (o un ente), cosiddetto trustee (gestore) il quale ha la gestione del bene contenuto nel trust. Questi ha la piena facoltà di gestire i beni vendendoli, affittandoli e con il ricavato acquistando altri beni, senza interferenze da parte del disponente, ed il tutto a favore di soggetti beneficiari (cosiddetti beneficiary) indicati dal disponente.
A tutela delle intenzioni del disponente ed a garanzia del suo corretto operato, il disponente può nominare uno o più controllori (cosiddetti protector), i quali hanno il compito di sorvegliare che la gestione del trustee sia conforme "alla diligenza del buon padre di famiglia", anche se il “guardiano” non può avere un potere di veto così forte da limitare le scelte del gestore (trustee), altrimenti il trust non è più tale ed è considerato nullo.
Il notaio quindi, dopo un’attenta analisi delle volontà del disponente, redige un atto di trust inserendo le modalità di gestione del patrimonio e del suo godimento da parte dei beneficiari.
L’effetto dell’atto di trust sarà quello di segregare i beni che ne sono oggetto dal patrimonio del disponente e da quello dell’amministratore (trustee), che però ne avrà la gestione e che annualmente redigerà un bilancio della sua amministrazione.
Molteplici sono le applicazioni del trust che viene utilizzato soprattutto:
per proteggere il patrimonio, dato che la segregazione lo rende inattaccabile da eventuali aggressioni di creditori personali sia del disponente, che del trustee e dei beneficiari;
oppure per decidere con flessibilità come tramandare i propri beni a eredi o altri beneficiari determinando in anticipo chi, come ed a quali condizioni li godrà;
oppure per tutelare un parente portatore di handicap;
oppure per dividere fra i figli gli assetti proprietari della propria azienda in modo per esempio che uno dei figli possa gestire la società potendo prendere decisioni autonome senza interferenze da parte degli altri che continueranno a godere dei soli benefici economici.
In ogni caso occorre che questo duttile strumento giuridico sia utilizzato nel pieno rispetto dei principi del nostro ordinamento e non sia utilizzato solo come “schermo” di comodo per eludere l’applicazione di norme imperative.

 EDILIZIA PUBBLICA CONVENZIONATA


1) IMMOBILI IN PROPRIETA':

Per le Convenzioni stipulate prima del 1992:

- divieto di alienazione per 10 anni;

- successiva cessione a soggetti e per prezzi determinati dal Comune per i successivi 10 anni;

Per le Convenzioni stipulate dopo il 15 marzo 1992 (Legge Ferrarini - Botta 179/1992):

- cadono i vincoli sopra indicati e se riportati comunque nel testo della convenzione, essi hanno natura solo pattizia e conseguenze solo di risarcimento danni nei confronti del Comune ma non diinvalidità del rogito.

2) IMMOBILI IN DIRITTO DI SUPERFICIE:

i limiti riguardanti i requisiti soggettivi, il prezzo imposto ed eventuali prelazioni ed autorizzazioni del Comune permangono anche per le convenzioni stipulate dopo il 1992.

La legge 448/1998 permette solo di stipulare con il Comune una convenzione sostitutiva e di trasformare il diritto di superficie in piena proprietà.

Le conseguenze della violazione della convenzione non possono in ogni caso mai essere la nullità del rogito, ma al massimo il risarcimento dei danni nei confronti del Comune e la decadenza dal diritto di superficie (che comunque sono conseguenze onerose!).

Attenzione però al prezzo imposto per le vendite (ed ai canoni di locazione imposti), perchè per l'eccedenza sono considerati affetti da nullità parziale.

N.B. Se l'edilizia oltre che convenzionata è anche agevolata (contributo pubblico) c'è un divieto di alienazione per 10 anni (se il contributo pubblico è stato erogato prima del 1992) o per 5 anni (se il contributo pubblico è stato erogato dopo il 1992) dall'immissione nel possesso del bene (altrimenti occorre l'autorizzazione della Regione).

La sanzione per l'inosservanza del divieto non è la nullità del rogito ma la decadenza dal contributo pubblico.

Art. 35 Legge 865/71, Comma 8

La convenzione deve prevedere:

a) il corrispettivo della concessione e lemodalità del relativo versamento, determinati dalla delibera di cui al settimo comma con l'applicazione dei criteri previsti dal dodicesimo comma;

b) il corrispettivo delle opere di urbanizzazione da realizzare a cura del comune o del consorzio, ovvero, qualora dette opere vengano eseguite a cura e spese del concessionario, le relativegaranzie finanziarie, gli elementi progettuali delle opere da eseguire e lemodalità del controllo sulla loro esecuzione nonché i criteri e le modalità per il loro trasferimento ai comuni od ai consorzi;

c) le caratteristiche costruttive e tipologiche degli edifici da realizzare;

d) i termini di inizio e di ultimazione degli edifici e delle opere di urbanizzazione;

e) i criteri per la determinazione e la revisione periodica dei canoni di locazione, nonché per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi, ove questa è consentita;

f) le sanzioni a carico del concessionario per l'inosservanza degli obblighi stabiliti nella convenzione ed i casi di maggior gravità in cui tale inosservanza comporti la decadenza dalla concessione e la conseguente estinzione del diritto di superficie;

g) i criteri per la determinazione del corrispettivo in caso di rinnovo della concessione, la cui durata non può essere superiore a quella prevista nell'atto originario.

La posizione del Consiglio Nazionale del Notariato è stata sempre del seguente tenore: ai divieti contenuti nelle convenzioni che riproducono quelli previsti dalle disposizioni abrogate va riconosciuta un’efficacia meramente pattizia, tale cioè da non poter mai comportare conseguenze in ordine alla validità dell’atto di alienazione posto in essere, ma da riflettersi, tutt’al più, sul piano contrattuale, sino alla risoluzione di diritto.

Le nullità non possono essere stabilite convenzionalmente ma solo per legge per il principio stabilito dall’art. 1379 c.c.: venuta meno la legge che le prevede, le nullità anche sul piano convenzionale si hanno per non scritte (come sostenuto dal Ministero dei Lavori Pubblici con nota n. 5046 del 18 novembre 1992) o sono da ritenersi come mere clausole convenzionali (Consiglio Nazionale del Notariato, nota 30 agosto 1995, prot. n. 2112).

Inoltre il Ministero dei lavori pubblici nella Nota 18 novembre 1992 ha dichiarato espressamente che per effetto dell’abrogazione dei commi dal 15° al 19° della legge 865 del 1971 “gli alloggi possono essere alienati anche a soggetti privi dei requisiti richiesti per l’assegnazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica”.

IN CASO DI PROCEDURA ESECUTIVA

L’acquisto dell’aggiudicatariointegra un acquisto a titolo derivativo-oneroso e non originario.

Ai sensi dell’art. 586 c.p.c., il trasferimento del bene esecutato in capo all’aggiudicatario determinasoltanto la cancellazione di quei vincoli che potevano essere fatti valere in sede di processo esecutivo e che, per inerzia dei creditori, non sono statievidenziati nel corso del giudizio: cancellazione delle trascrizioni, dei pignoramenti, delle iscrizioni ipotecarie, cioè tutti vincoli che prevedevano un beneficiario come creditore e che avrebbero dovuto essere fatti valere nel corso del giudizio esecutivo.

La predetta norma di diritto processuale, quindi, non può avere alcun riferimento alle clausole contenute nella Convenzione con il Comune, problema quest’ultimo che va risolto alla luce della valutazione di come una clausola contrattuale di contenuto obbligatorio esistente in un accordo tra due soggetti possa ricevere applicazione anche nei confronti dei terzi subacquirenti.

La Corte di Cassazione ha tendenzialmente escluso che l’art. 2929 c.c. possa trovare applicazione con riferimento ai vizi rilevabili con l’opposizione all’esecuzione, riservandone l’applicazione ai soli vizi deducibili con l’opposizione agli atti esecutivi.

Qualche sentenza, al fine di salvaguardarel’acquisto proveniente da vendita forzata, ha fatto leva principalmente sulla tutela dell’affidamento incolpevole del terzo, finendo, in tal modo, nella sostanza, per evitare di prendere espressa posizione sul problema sopra segnalato.

Pertanto lo strumento del decreto di trasferimento, se da una parte sembra dare certezze sulla legalità dell’acquisto del bene, da un altro lato non appare del tutto sicuro allo scopo di affermare che ormai non esistono vincoli giuridici sulla rivendita del bene acquisito in regime di edilizia convenzionata.